Чи потрібно попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна (зокрема, квартири) засвідчувати нотаріально?
Як зазначається в ст. 635 ЦКУ, попереднім вважається договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена – то в письмовій формі.
Саме із цього моменту найчастіше виникають різного роду питання, адже Цивільний кодекс (ст. 205) чітко встановлює тільки 2 форми угод – письмову й усну. Третьої форми (у т.ч. нотаріальної) ЦКУ окремо не виділяє.
Укладаючи попередній договір про майбутню купівлю-продаж об’єкта нерухомості, доводиться орієнтуватися на форму основного договору (а, як відомо, при реалізації об’єктів нерухомості обов’язковим вважається укладання договору в письмовій формі, з подальшим нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією). Чи потрібно нотаріально засвідчувати такий попередній договір – законодавство чіткої відповіді не дає, тому має сенс звернутися до сформованої судової практики.
Досить категорично висловився ВСУ у своєму рішенні від 6 лютого 2008 року: “відповідно до вимог статей 635, 657 ЦК України попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору”. І, до речі, у своїх висновках ВСУ послідовний.
Як відзначається в рішенні ВСУ від 26.11.2008, “договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст. 657 ЦК України має бути укладений у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений”.
Цікаво, що органи податкової не настільки категоричні у відношенні обов’язкового нотаріального посвідчення попереднього договору. Зокрема , у червні 2009 року ними затверджувалося, що обов’язкове нотаріальне посвідчення попереднього договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості законодавством не передбачене й здійснюється тільки за згодою сторін. Чию позицію розділяти – податкової або судів – залежить уже винятково від сторін угоди.
Тим підприємцям, які все-таки мають намір уникнути нотаріального посвідчення договору, варто звернути увагу на ч. 2 статті 220 ЦКУ, яка встановлює, “якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним”. У цьому випадку нотаріальне посвідчення договору не потрібно. З іншого боку, з огляду на положення п. 13 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 №9, шанси на визнання попереднього договору дійсним у судовому порядку можуть бути не такі вже і великі.